万达具有核心竞争优势

    一是订单地产。

   2001年跟沃尔玛提出签订战略协议的时候，它的亚太地区总裁一笑，那是一种很蔑视的笑法，他说能不能搞一个是一个，不要签。后来经过一年多谈判，沃尔玛和我签了。我们把这种方式扩大到百货，家居、文化提乐行业，现在我们有30多家签约的战略合作伙伴，其中12家是世界500强企业，其他的都是国内的前三强企业，我们这样做的好处在哪里呢？首先，它们想去哪个区域我了解，每个城市想发展几个我清楚。其次，我要去一个地方，我要拿这块地，问它们去不去，顶多一个月就可以得到回复信息，可能这个企业想去，那个企业不想去，那么分析一下想去的企业，挑不同类型的组合在一起。我根据它们的需求做一个规划，规划做出来后，平衡一下每个企业的位置，谈好以后，这个企业就要给我一个正式的具有法律效力的确认书。确认书签订后，一般都会收一笔保证金，这个时我再投钱进去。如果我投钱进去你不来，按照规定保证金没收，你还要支付贴偿金，从我们执行这个订单地产以来，到目前为止还没有一家企业签了合约要进来，以后建好的时候没来，这种订单地产的优势在哪里呢？首先，招商在前，家居超市：电器各要多少，根据它们需要的面积建设，基本上建设的面积全部都能出租，不会出现有的企业建设完了再去招商的情况，就会处于弱势地位，谈判就不对等，其次，如果所有的企业都不看好一个项目，而我对这个项目非?？春?。就说明我的判断还没有达到业内企业的标准，这样我就放弃投资，可以避免投资风险，以后，约定拿到工程验收证的90天开始计租，我不管你开业不开业，我的收入是非常稳定的，这些企业在我的计租期之前拼命争取开业，有极个别企业没来得及开业，到期租金也得交来，所以这一系列的风险就可以回避了。在这方面我们有很多的经验心得，我总结出来的名字叫订单地产。从2002年起，我在所有的论坛，协会和行业的会议上都大声疾呼，所有想做商业地产的企业，首先要做对程序，就是招商在前，开发在后。所以，订单地产是我们竞争优势。

中心供氧系统

二是城市综合体开发。

   我们的城市综合体开发在国内可以讲是绝无仅有，独此一家。当然很快就会有人来模仿，但到目前为止，我还没有发现和我们同时做的。至少在两三年内我这块的利润可以多享受一点。中心供氧。

三是商业地产的招商与运营管理

  我们专门做商业地产，再加上有了五六年的经验，人才结构就发生了变化，目前商业开发这个系统人才的比例基本是4：6，地产类的人才占六成，其他零售类，营销类的人才占四成。我的目标是将来变成“倒四六”，两个反过来。各种名样的人才结合在一起，再加上运营了这么多年，招商营运的能力就提高了，举个例子，上海的五角场，是上海市规划的副中心。五角场地区政府有意识地规划，投了很多钱，交通做了四层，叫作四层立体交通。地下两层，地上两层。刚开始做这个项目的时民，市致府，尤其是杨浦区政府非常担心我们的招商。因为我们项目做得大，有34万平方米，怕我们招商有何题。和我们一道之隔、就是上商比较大的家零售金业，百联集团开发的一个12万平方米的购物中心，它这个项日比我门早折迁一年，早开工10个月，但到现在还设有竣工。我今年12月就可以开业，而且在8月份的时候，我们招商就全部结束了，而且我现在招商的租金比一道之隔的百联平均至少超过30%。

   经过这几年专业地发展，尤其重要的是我们商业地产的运营能力在提高，招商招得好和今后经营得好是完全不同的。我曾经在一个论坛上讲过，做商业地产绝对不是开业大吉。商业地产开业绝不是顺利的开始，而是麻烦的开始?？狄?/span>后就会有很多店铺的调整，租金能不能收上来，管理能不能到位，资产能不能增值，租金能不能增加，一系列麻顷的同题。万达现在有一个几千人的专业管理团

队，我们叫作万达商业管理有限公司，这也是中国目前首先一家冠以商业管理名称，跨区域进行商业管理的企业。我们也是被通出来的，一开始我们做购物中心时，想请别人来管，一谈管理费高得要命，只好自己管，一开始的时候手忙脚乱的，五六年的时间我们练出了这种能力，今后营运管理能力就是万达的核心克争优势，而这种核心竟争优势是很难克隆的。几千人的团队你说挖两个人走就能解决问题吗？商业管理有了这种核心竞争优势，赢利的空间就出来了。做商业管理原来只想着管好自己的物业，也没有想到做商业管理本身也能产生利润。经过这几年的发展，我们的商业公司开始盈利了，我举一个例子，我们上海项目的商业管理公司，大概利润可以达到2000万元：北京万达广场的管理公司，利涧可以超过1000万元，按照现在的速度发展下去，如果干到50家?？赡芪颐堑纳桃倒?/span>理公司年利润就有几个亿。上面几点合在一起，形成了万达商业地产的核心竞争力，也使我们更加坚定了做商业地产的决心。手术室净化。

本文部分摘自《万达哲学》